성공투자의 첫 걸음

 

성공투자의 첫 걸음 

 

성공투자의 첫 걸음은...

투자를 한 뒤 조급해하지 않고 기다릴 줄 아는

여유로운 정신적 마음과 멀리 내다 볼 수 있는 시야를 갖는 것에서부터

시작된다고 하겠습니다.

 

부동산 투자는 자신과의 싸움 -

 

매입하기 전에 많이 보고, 많이 듣고, 많이 생각한다.

그리고 매입한 후에는 매입한 사실 조차 잊어버릴 줄 알아야 한다.

투자하고 시세나 정보에 민감히 반응하는 것은 판단력을 흐리게 만들뿐만 아니라

가격에 약간의 등락폭이 있거나 하락기에 성급한 매도로 수익이 적어지는 경우가 많고,

성공투자를 위해선 매입 전에 신중한 선택을 하고

매입 후에는 일정수익이 발생하는 시점까지 보유하고 기다리는

자신과의 싸움만이 남는 것이라 할 수 있다.

 

모든 부동산은 현장을 보아야 한다. -

 

부동산에 관심을 갖고 관찰하고 다른 지역과 비교하는 습관을 기르다 보면

비교평가를 통한 적정가격 판단에 도움이 된다.

여러 지역을 비교해 보지 않고 항상 자기에게 익숙한 지역의 부동산만을 보는것 보다

여러 지역을 보고 비교하여야 좀 더 쉽고 빠른 판단을 내릴 수 있다.

매수하려는 부동산은 아무리 마음에 들더라도

세 번이상의 답사를 통해 생각할 시간을 갖고 고민하고

냉철한 판단을 하기 위해 노력하고 각 시간대 별로 조건을 확인해 본다면

투자의 불확실성을 크게 줄일 수 있다.

 

사소한 정보가 중요한 정보가 된다. -

 

사람은 자신이 관심을 가진 정보나 사건내용에 대해서만 기억하는 습성이 있다.

개개인의 관심사에 따라 정보는 전혀 다르게 기억되고 자신이 보려고 하는

것만을 볼 수 있다.

주변의 무수한 정보의 홍수 속에서 자신의 관심과 노력만이

유익한 정보를 가려낼 수 있는 것이다.

 

부자는 사람이 만들어 준다. -

 

종자돈을 마련하여 부동산 투자로 수익을 내는 것은 개개인의 노력으로 가능하다.

그러나 일정한 범위를 벗어나면 혼자서만 수집한 정보는 한계가 있고

작은 사건도 위치나 시각의 차이에 따라 전혀 달리 보일 수 있고

최상의 투자를 위해선 정보에 대한 여러 시각과 의견이 필요하고,

이를 위해 인맥을 총동원한 조언을 구하고 같은 관심과 목적을 지닌

협력자를 찾는 것이 중요하다.

이러한 협력자는 내가 미처 보지 못 한 것, 내가 알지 못하는 것,

내가 알지 못하는 지역에 대한 정보를 주고받을 수 있다.

이러한 적극적인 정보와 지식의 교환과 친분은 자신에게 커다란 기회를 제공해 줄 수 있다.

인간의 능력에는 한계가 있다

한 분야에서 전문가 소리를 듣는 사람을 일반인이

열심히 공부하고 현장을 뛴다고해서  그 사람을 절대로 따라 갈 수 없는 것이다

그러므로 좋은 인맥 관계를 유지하면 언젠가는 내 옷에 맞는 기회가 주어 질것이다.

 

내 부동산과 지역이 최고라는 관념 -

 

자신이 거주하고 있는 지역에 대한 애착은 객관적으로

다른 지역과의 비교 분석을 통한 가치판단을 수반해야 하고

이러한 냉철한 판단을 통해 현재 보유한 부동산보다 미래가치가 높은 것으로

판단되는 지역이나 상품을 발견하여 과감하게 갈아타는 일도 필요하다.

 

열 번 생각보다 한 번의 실천이 중요하다 -

 

머리는 빌릴 수 있으나 실천은 빌릴 수 없다는 말처럼 머리는 주위에서 구하려하면

충분히 구할 수 있지만 결정과 실천은 누구도 대신해 줄 수 없다.

나름대로 조사하고 타당성을 검토하고 신중한 분석을 통해 수익성과 가능성을

검토한 후 의견과 조언을 구했다면 결정과 실행이라는 과정이 필요하다.

 

추가 상승이나 하락을 기대하지 마라 -

 

과거 시세에만 비교하여 가격을 판단한다면 매입 시기를 놓칠 수 있다.

매입 목표 부동산의 가격 상승 원인과 호재의 향후 전망을 예측하여

지속적인 상승추이에 있다고 판단되면 적절한 매입 방법과 시기를

신중히 검토하여 매입여부를 결정하고 적절한 상품을 신속히 선택해

매입단가를 최소화해야 한다.

 

시기에 따른 대출을 통한 레버리지 효과의 이용 -

 

재테크를 위해선 담보대출과 한계대출을 활용하여 활황기라고 판단되면

수익을 높일 수 있다.

그러나 이런 방법은 침체기에는 손해를 볼 수 있기에 시기에 따른 적절한 판단이 요구된다.

 

돈의 흐름을 알아야 한다 -

 

부동산 가격은 경기변화, 투기요인, 사람의 심리에 따라 변동되며 장기적으로는

내재가치에 의해 가격이 결정되고 일시적으론 가격의 상하가 생길 수 있고

이러한 시차를 이용하여 적절한 투자를 하는 것이 재테크의 방법이 되고

내재가치 -즉 현재가치에 미래 수익내지는 가치를 알아볼 수 있는 안목이 필요하다.

내재가치가 시기적으로 저평가된 물건을 찾아 투자하는 것이 수익창출의 길이고,

경기의 흐름에 따라 상승과 하락하고,

이러한 흐름을 염두 둔 부동산의 매도. 매수 시점을 판단한다.

또 항상 투자시기에 따라 수익과 손실을 볼 수 있는 투자라는 것을 염두에 두고

소액 투자일수록 위험이 큰 하락기의 투자보다는

상승기 초반의 저점 검증 후 투자하는 방법이 적합하다.

한번의 아주 큰 수익보다 적절한 중간 수익을 여러번 생각하는 것이

어렵게 모은 종자돈을 지키면서 수익을 올릴 수 있는 방법이 될 것이다.

소액의 자금은...

안전한 공동투자나 부동산 펀드로 종자돈을 늘려가는 방법도 아주 좋은 대안이다

소액으로서 능력에 미치지 못하는 위험한 투자로 실패하는 경우가 다반사이기 때문이다.

 

현재 부동산 가치에 대한 판단 -

 

주거용 부동산은 수요와 공급, 매매 당사자간의 심리,

전반적인 시장여건등 복합적인 요인에 의해 결정된다.

또 정책에 의한 요인, 경제적 사회적환경의 변화에 따라서도 변화 될 수 있기에

그 시기를 알기가 힘들고 단순한 어떤 이유로 결정되었다고 단정적으로 말할수 없다.

부동산은 일률적이고 즉각적인 생산이 불가능해 수요와 공급의 조절기능이 약하고

따라서 집 값의 결정은 국민소득, 지역선호도, 유사상품 대체여부,

임대수익과 물가상승에 따른 실질자산 보존기능등 복합적인 요인의 영향을 분석하여 평가하고

적정 수준의 집 값은 다른 일반적인 물품과의 비교를 통해서도 판단하여야 한다.

 

뜨는 부동산 알아보는 법 -

 

첫째 과거의 지도와 현재의 지도를 비교해보며 개발의 흐름을 파악하고

향후 모습을 그려보는 것이다.

지도를 통해 개발될 곳을 한 발 앞서 찾아 투자한다.

모든 토지는 일괄적으로 개발되기 보다는 점진적이고 선택적인 방법에 의해

개발됨을 알 수 있다.

둘째 개발될 수 있는 곳과 없는 곳을 가려 투자한다.

이용목적에 가능한 곳인지 확인하고 타당성을 확인해야한다.

토지는 대부분 최소 3~5년 이상이 흘러야 지가상승이 나타나므로

단기에 커다란 수익을 바라고 무리하게 투자하는 것은 경계해야한다.

 

토지 매입시 체크사항 -

 

지적도와 현장의 일치를 확인, 매입 전 해당 토지에 대한 분석 이용목적에

적합한 토지인지 확인, 개발 계획에 대해서는 구체적인 일정을 점검하고

추진상황을 체크하고, 지역적인 편견보다 선택의 폭과 사고를 넓혀 긍정적인 관점에서

접근 한다면 실제가치보다 저렴한 땅을 사서 부가가치를 높일 수 있다.

또 당장 개발자금을 투입하지 않더라도 토지에 대한 활용방안을 찾아야 한다.

대출을 이용할 때는 상환능력이나 방법을 생각하여

무리한 투자를 삼가고 가급적 여윳돈을 가지고 투자한다.

 

수익성 부동산 매입시 체크사항-

 

주변 상권의 구성원을 인지. 향후 변화에 따른 상권을 예측.

각종 법률적 규제들을 숙지하고.

어떤 임대업종이 그 부동산의 가치를 올릴 수 있는지 예측.

디벨로퍼의 가능성과 그 수익을 계산을 할 수 있어야 한다

 

도심에서 좋은 부동산을 평가하고 좋은 부동산을 잘 사는 방법은?

 

1.주위의 비슷한 건물을 참고.

2.주위의 땅의 가격을 참고

3.임차된 업종에 상태

4.건물의 관리상태

5.발생되는 임대료가 매매금에 영향

6.임대인의 계약의 기간

7.목적물의 미래 발전상황

8.목적물에 대한 도시계획법상 규제상황

9.매수자의 사용목적

10.건물의 공실상태

11.임대용은 사업이다-운영상태

12.주인의 제정상태

13.경제적인 요인

14.주위에 새로운 건물에 영향

15.중개인의 영향력

 

등이 목표한 부동산의 가치를 평가 할 수 있는 요인이 될 뿐더러

도심에서 수익용 부동산의 매매금액에 영향을 주는 요인이다.