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초짜 디벨로퍼가 전하는~ 부동산 등기부등본 보는 법
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| 등기부용지는 표제부, 갑 구, 을 구 등으로 구성돼 있다. 표제부에는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다. 즉, 토지의 경우에는 지번.지목.지적을, 건물인 경우에는 지번.구조.용도.면적 등이 기재 됩니다. 다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개 의 건물에 대한 표제부가 따로 있다. 면적은 m2로 표시되어 있는 바 이것을 3.3058으로 나누면 평 이 됩니다. 토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재 한다. 확인사항!!
주택의 지번과 토지의 지분면적 확인- 대상부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치여부 확인. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매 개시결정등기 그리고 소유권 의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑 구에 기재할 사항 이다. 그리고, 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑 구에 기재한다. 확인사항!! 소유자 이름과 주소를 확인하고 계약시에는 소유자와 직접 계약을 체결하도록 함. - 특히 단독주택의 경우 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하고 토지소유자와 건물소유자가 동일인 인지 확인하도록 함.- 가등기, 압류, 가압류, 예고등기 등의 여부 확인. 을구에는 소유권 이외의 권리인 지상권, 지역권, 전세권, 저당권등과 이러한 권리관계의 변경이전이나 말소가 기재된다. 갑 구에 기재되는 압류등기와 마찬가지로 을 구에 결정되는 이들 권리도 소유권보다 먼저 설정되어 있다면 이에 우선할 수 없다. 그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등본발급에 있어서는 을구를 제외한 표제부 및 갑구 만으로 구성되어 발급되고 있다. 확인사항!! 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권등이 설정되어 있는지 확인. - 주택임대차계약을 체결할 경우 저당권, 전세권이 먼저 설정되어있다면 경매가 실행될 경우를 배제하지 못하므로 임차인 보증금이 회수될 것인지 계산해보도록 함. 등기부상 권리 순위 - 등기부상 설정된 권리는 등기한 순서대로 순위번호가 기재되지만 접수한 날이 같으면 같은 구에서는 순위번호에 따르고 다른 구사이에서는 접수번호의 전후에 따른다. - 부기등기의 순위는 주등기의 순위가 그대로 사용된다. 부기등기 상호간의 순위는 그 전후에 따른다. - 가등기에 의해 본 등기를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다. |
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| 갑구에선 첫째 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지 봐야 한다. 채권자가 채권확보를 위해 채무자의 재산을 압류, 가압류 한 경우 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매 처분되는 것이기 때문. 또 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다. 이와 함께 해당 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 한다. 둘째
○○ 법원 99타경 ○○○호····· 경매사건(집행과 또는 신청과)예고등기에 관한 것. 예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기이다. 원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해진다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소 판결을 받아야 하는 전제가 따른다. 구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알수 있다. 기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같다. ○○ 법원 93카합 ○○○호····· 가압류 또는 가처분 사건(신청과) ○○ 법원 98카단 ○○○호····· 가압류 또는 가처분 사건(신청과) ○○ 법원 99카합 ○○○호····· 예고등기(민사과) ○○ 법원 99카단 ○○○호····· 예고등기(민사과) 셋째 가등기에 관한 것, 가등기 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소한다. 을구에선 근저당권.전세권.지상권 등이 설정되어 있는지 보아야 합니다. 근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다. 채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다. 그의 지상권.지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리이다. 전세권.지상권.지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의해야 한다.
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