좋은 땅 사려면 발품은 기본입니다.

 

 

 

성공적인 땅 투자를 위해선 현장 답사가 필수다. 지난달 27일 고준석 신한은행 갤러리아팰리스지점장이 \"자산관리 멘토스쿨\" 멘티들과 함께 충청북도 음성군의 한 토지 매물을 둘러보며 현장에서 꼭 확인해야 할 사항을 설명하고 있다 

"좋지 않은 땅에 투자하는 것은 잘못된 결혼과 같아서 되돌리기 무척 어렵습니다. 아무 땅이나 샀다간 수익 없이 투자기간이 '1000년'이 되는 사태가 벌어질 수도 있습니다." 고준석 신한은행 갤러리아팰리스지점장은 지난달 27일 '자산관리 멘토스쿨' 회원 40여 명과 함께 한 토지 현장투어에서 말문을 열었다. 고 지점장은 2기째를 맞은 신한은행의 5개월 과정 '자산관리 멘토스쿨'의 멘토다.

장소는 충청북도 음성군. 평택~삼척 동서고속도로 사업이 진행되고 평택항의 교역량이 늘어나면서 새로운 투자처로 부상하고 있는 곳이다. 음성군은 1965년 12만명을 정점으로 7만2000명까지 인구가 줄었지만 최근 9만5000명까지 회복했고, 군내 인허가된 공장만 1740개를 넘어서는 등 생산활동이 활발해졌다. 이미 가격이 오를 대로 오른 평택, 수도권정비계획법에 묶여 개발 제한이 많은 안성에 비해 오히려 투자가치가 있다는 평가다. 땅값 상승과 더불어 소규모 물류창고, 공장 등을 이용한 임대수익을 동시에 노릴 수 있어 각광을 받고 있다.

이날 중점적으로 살펴본 것은 계획관리지역이다. 고 지점장은 "입지가 좋고 가격이 저렴한 계획관리지역을 골라 특정 회사와 사전 임대약정을 맺어두고 물류창고나 공장을 세우면 안정적인 수익을 낼 수 있다"면서 "3.3㎡당 20만~30만원인 6600㎡ 대지에 2640㎡ 규모 건물을 지으면 월 700만~1000만원의 임대료를 받을 수 있다"고 말했다.

 

일반적으로 토지에 투자할 때 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 4가지 용도지역 중 투자하기에 가장 좋은 곳은 관리지역이다. 관리지역 중에서도 계획관리지역이 수익성이 좋다. 보전ㆍ생산관리지역 최대 건폐율 20%의 2배인 최대 40%가 적용되기 때문이다. 농림지역(건폐율 20%), 자연환경보전지역(건폐율 10%)보다 높다. 도시지역의 경우 건폐율이 높고 땅은 좋지만 매입가격이 비싸 수익성이 떨어진다.

계획관리지역이라도 주의해야 할 점은 많다.

특히 지방 땅을 살 때는 직접 현장을 방문해 미래가치를 정확하게 파악하고 투자에 나서야 한다.

현장에서 확인해야 할 것 중 하나가 고속도로와 접도구역이다. 접도구역은 도로의 손상을 막고 교통으로 인한 위험을 방지하려고 토지 형질 변경, 건축 등을 금지하는 도로법상 구역이다. 접도구역을 간과하고 땅을 매입할 경우 건물을 지을 수 없거나 수익성이 나오지 않을 만큼 면적이 좁아질 가능성이 높기 때문에 고속도로 인근 땅은 주의해야 한다.

현장 확인에 각도기와 나침반은 필수다. 토지의 경사면과 향을 확인하기 위해서다. 일반적으로 토지 경사가 15도 이상이면 건축 인허가를 받기 어렵고 공사비도 많이 들기 때문에 경사가 급하지 않은 땅이 좋다. 상가는 북향이 좋고 주택은 동남향이 좋다.

토지 안에 있는 나무의 수령과 수종도 확인대상이다. 수령이 30년 이상 된 진달래ㆍ소나무ㆍ참나무 군락지 등은 보호대상에 속해 벌목 허가를 받기 어렵다.

물과 마을은 '불가근 불가원(不可近 不可遠ㆍ너무 가까이 하지도, 멀리 하지도 말라)'으로 요약된다. 저수지나 하천, 계곡 등은 장마철 범람의 위험이 있기 때문에 500ｍ 이상 떨어져 있는 것이 좋다. 마을 역시 500ｍ 이상 떨어져 있어야 토지 이용과 관련한 민원이 적다. 1.5㎞ 이상 떨어질 경우 전력이나 상수도 등 각종 기반시설을 확보하는 데 어려움이 있기 때문에 너무 멀어지는 것도 좋지 않다.

도로와 토지 사이에 '구거(수로)'가 있는지도 눈여겨봐야 한다. 구거는 토지의 도로접근성을 떨어뜨리기 때문에 메워야 한다. 구거를 메우는 비용이 과도한지, 구거의 소유주가 국가가 아닌 개인이라서 과다한 토지사용료를 물어야 하는지 잘 살펴야 한다.

계약서를 작성하기 직전에는 경계측량도 필요하다. 지적 공부상의 오류나, 경사도에 따라 땅의 넓이가 달라지는 점도 고려해야 한다. 심지어 전혀 엉뚱한 위치의 땅으로 뒤바뀌기도 하기 때문에 다소 비용이 들더라도 반드시 경계측량을 통해 '내 땅'의 범위를 명확하게 해야 한다.

그 밖에 현장에서는 축사와 같은 혐오시설이 있는지 쉽게 파악할 수 있다. 또한 실제로 차를 몰고 들어가면서 접근성이 좋은 땅인지, 도로상태는 양호한지도 확인할 수 있다.

고준석 지점장은 "현장에서 어떤 부분이 포인트가 되는지는 서류를 보면 대략 판가름 난다"고 말했다.

그는 "지방의 땅은 원주민의 땅을 사는 것이 가장 좋다"고 말했다. 타지 사람들에게 소유권이 자주 오간 땅은 이미 수익을 내는 과정에서 가격 거품이 형성되기 때문이다. 가격 변동이 작은데 소유주가 자주 바뀐 경우는 땅에 문제가 있을 확률도 높다. 이것을 확인하는 데 가장 기본적인 서류가 등기부등본이다. 권리관계가 가장 중요하며 특히 소유자가 단시간에 많이 바뀌었는지 확인해야 한다는 조언이다.

토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도는 필수적으로 확인할 서류다. 토지이용계획확인서로 용도지역을 확인하고 이용에 제한이 되는 부분을 확인할 수 있다. 군사보호구역, 상수도, 문화재보호구역 등 뒤에 붙은 항목이 늘어날수록 토지의 이용가치는 떨어진다.

토지대장에서는 땅의 종류를 확인할 수 있다. 종류에 따라 사지 말아야 할 땅은 유지, 구거, 하천, 광천지, 제방을 꼽을 수 있다. 대개 물 때문에 토지를 이용하기 어려운 지역들이다. 광천지는 온천수가 있는 땅으로 가격이 비싼 반면, 온천수의 매장량을 확인할 수 없어 투자에 위험이 따른다.

사야 할 땅으로는 전, 답, 임야, 과수원, 잡종지 등 별다른 추가 작업 없이 곧바로 토지를 쓸 수 있는 곳들이다. 다만 밭의 경우 물을 끌어쓰기 위해 땅 높이를 낮춘 상태이기 때문에 원상회복에 들어가는 비용을 따져 수익성을 고려해야 한다. 과수원은 토지 내 과일나무가 토지 소유자와 다른 사람인지 확인해야 한다. 나무에 법정지상권이 인정돼 땅을 사고도 건물을 짓지 못하는 상황이 벌어질 수 있다.

토지대장과 등기부등본을 대조해 땅의 면적도 확인해야 한다. 등기부 면적만 확인하고 토지를 샀다가 정작 기준이 되는 토지대장에는 작은 면적으로 기재돼 있어 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 토지대장에서 토지등급은 높은지, 기준시가가 매년 오르며 가치가 높아지는 땅인지도 확인할 수 있다. 지적도를 통해서는 땅의 경계, 도로, 땅의 모양 등을 한눈에 파악할 수 있어 유용하다.

[백상경 기자]